不動産の仲介手数料は無料にできる？両手仲介の仕組みを解説
2件のサービスを紹介（2026年7月更新）
不動産を売却する際、仲介手数料は大きな費用の一つです。「仲介手数料が無料」「手数料を大幅に抑えられる」と訴求するサービスを見かけることもありますが、その仕組みを正しく理解しておかないと、思っていた条件と違ったということにもなりかねません。この記事では、仲介手数料の一般的な相場・上限から、手数料を抑えられる仕組みである「片手仲介」「両手仲介」の違い、実際に手数料を抑えたモデルを掲げるサービスまで整理します。
目次
仲介手数料の上限と一般的な相場
不動産の仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が定められています。売買価格が400万円を超える部分については「売買価格×3％＋6万円（＋消費税）」が上限の目安とされ、多くの仲介会社がこの上限額に近い金額を手数料として設定しています。たとえば3,000万円で売却した場合、上限額は3,000万円×3％＋6万円＝96万円（＋消費税）が目安になります。この上限額はあくまで「上限」であり、必ずこの金額を支払わなければならないわけではありません。仲介会社によっては、上限より低い手数料や、条件付きで手数料を無料にするサービスも存在します。
- 仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円（＋税）」が目安
- 上限額であり、必ずこの金額になるわけではない
- 仲介会社によっては手数料を抑えるサービスもある
両手仲介とは何か（囲い込みのリスク）
不動産の仲介では、1つの取引で「売主側の仲介会社」と「買主側の仲介会社」が別々につくのが一般的ですが、同じ仲介会社が売主・買主の両方を担当し、双方から手数料を受け取ることを「両手仲介」と呼びます。両手仲介自体は違法ではありませんが、仲介会社が両手取引を成立させたいがために、他社からの購入希望の問い合わせを断る「囲い込み」と呼ばれる行為が問題視されることがあります。囲い込みが行われると、本来であればもっと早く・高く売れたはずの物件が、売却の機会を狭められてしまう可能性があります。仲介会社を選ぶ際は、両手仲介・囲い込みの有無について確認しておくと安心です。
- 両手仲介は同じ会社が売主・買主双方から手数料を得る仕組み
- 両手取引を狙った「囲い込み」が問題視されることがある
- 仲介会社を選ぶ際は囲い込みの有無を確認するとよい
仲介手数料を抑える・無料にする仕組み
仲介手数料を無料や割安に設定できるサービスの多くは、経営効率化（人件費や広告費の圧縮）や、両手取引に依存しないビジネスモデルによって成り立っています。たとえばゼロチュー売却は、経営効率化と、売主・買主の両方から手数料を得る両手取引に依存しない片手仲介モデルにより、仲介手数料を無料〜相場の半額程度に抑えると掲げています。ただし、実際に無料・半額になるかどうかは、両手取引になるかどうかなど取引条件によって変わることが一般的なため、依頼前に条件を書面で確認することが重要です。手数料の安さだけでなく、なぜ手数料を抑えられるのかという仕組みを理解しておくと、サービス選びの納得感が高まります。
- 手数料を抑えるサービスは経営効率化や片手仲介モデルで成り立つことが多い
- 実際の手数料は取引条件（両手取引になるかなど）によって変わる
- 依頼前に手数料の条件を書面で確認することが重要
囲い込みをしない片手仲介モデルのサービスで比較する
囲い込みをしない片手仲介を掲げるサービスは、手数料の安さだけでなく「物件情報を広く公開して早期に買主を見つける」という取引の透明性を重視している点も特徴です。ゼロチュー売却は東京都心8区（渋谷区・港区・目黒区など）に特化し、仲介手数料を無料〜相場の半額程度に抑えるモデルを掲げています。ミライアスのスマート仲介は、東京・神奈川・埼玉・千葉を中心に、両手仲介・囲い込みを行わない方針のもと、他の不動産ポータルサイトにも広く物件情報を公開し、360度VR内見や最大750万円の保証制度といったサポートも備えています。対応エリアと、手数料の安さを重視するか保証制度などのサポート内容を重視するかで、選び方が変わります。
- 両サービスとも両手仲介・囲い込みに依存しない仲介方針
- ゼロチュー売却は都心8区特化で手数料の安さを訴求
- ミライアスのスマート仲介は一都三県対応でVR内見・保証制度を備える
対応エリア外の場合の選択肢
手数料を抑えたモデルを掲げるサービスの多くは、対応エリアを都心部や特定の都道府県に限定していることが一般的です。対応エリア外の物件を売却する場合は、こうしたサービスをそのまま利用できないため、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを使い、その中で仲介手数料の条件や両手仲介・囲い込みの方針について各社に確認するという進め方が現実的です。査定の段階で、仲介手数料の見積もりや、囲い込みを行わない方針かどうかを質問しておくと、契約後に想定と異なる条件で戸惑うことを避けやすくなります。
- 手数料を抑えたサービスは対応エリアが限定されていることが多い
- エリア外の場合は一括査定サイトで各社に条件を確認する方法が現実的
- 査定の段階で手数料や囲い込みの方針を質問しておくとよい
手数料以外にも確認すべきポイント
仲介手数料の安さは重要な判断材料ですが、それだけで仲介会社を選ぶのはおすすめできません。手数料を抑えられる背景にどのような仕組みがあるのか、担当者の対応や販売活動の内容は十分か、囲い込みをしない方針が実際の販売活動にも反映されているかなど、総合的に確認することが大切です。手数料の安さと、早く・高く売れる可能性とのバランスを考えながら、複数の仲介会社・サービスを比較したうえで依頼先を決めることをおすすめします。
- 手数料の安さだけでなく販売活動の内容も確認する
- 囲い込みをしない方針が実際の活動に反映されているか確認する
- 複数の仲介会社・サービスを比較したうえで依頼先を決める
この記事で紹介したサービス
ゼロチュー売却
完全無料グローバルトラスト不動産（2017年設立、東京都渋谷区）が運営する不動産売却仲介サービス。渋谷区・港区・目黒区など東京都心8区を主要エリアに、経営効率化により仲介手数料を無料〜相場の半額に抑える片手仲介モデルを掲げる。1億円超の高額マンション売却実績も豊富。
ミライアスのスマート仲介
完全無料ミライアス株式会社（東京都渋谷区）が運営する不動産売却仲介サービス「スマート仲介」。両手仲介（囲い込み）を行わない片手仲介モデルで、360度VR内見や最大750万円の売買あんしんサポートなど独自の保証制度を備える。マンション・戸建て・土地の売却相談に対応。