住宅ローンが残っていても家は売れる？【残債と抵当権を解説】
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住宅ローンの返済がまだ残っている家でも、売却できるのか気になる方は多いでしょう。転勤や住み替え、離婚など、さまざまな事情でローン返済中に家を手放す必要が生じることがあります。結論から言えば、住宅ローンが残っていても家を売れる場合があります。ただし、そのためには売却代金でローンを完済し、家に設定された「抵当権」を抹消する必要があるのが一般的です。ここで重要になるのが、売却価格がローン残債を上回るか下回るかという点です。上回る「アンダーローン」と下回る「オーバーローン」では、取れる選択肢が大きく変わります。また、返済が難しくなった場合の「任意売却」という方法もありますが、通常の売却とは性質が異なります。この記事では、住宅ローンが残る家の売却について、残債と抵当権の関係、選択肢の違いを一般論として整理します。ローンや融資の詳細は金融機関への確認も併せて検討してください。
目次
住宅ローンが残っていても売れる仕組み
住宅ローンが残っている家を売る場合、基本となるのは「売却代金でローンを完済する」という考え方です。住宅ローンを組むと、家には金融機関の抵当権が設定されているのが一般的です。この抵当権が残ったままでは、買い手は安心して購入できないため、売却時には抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するには、ローンを完済することが前提となります。そのため、売却代金でローンを完済できるかどうかが、売却できるかの分かれ目になります。売却代金だけで足りない場合は、自己資金で補うといった方法も検討されます。まずは、自分のローン残債がいくらで、家がいくらで売れそうかを把握することが、住宅ローンが残る家の売却の出発点になります。
- 売却代金でローンを完済するのが基本
- 家には抵当権が設定されている
- 残債と売却見込み額の把握が出発点
アンダーローンとオーバーローンの違い
住宅ローンが残る家の売却では、「アンダーローン」と「オーバーローン」の違いを理解することが重要です。アンダーローンは、家の売却価格がローン残債を上回る状態です。この場合、売却代金でローンを完済でき、残った現金が手元に入る可能性があります。比較的スムーズに売却を進めやすい状態と言えます。一方、オーバーローンは、売却価格がローン残債を下回る状態です。売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補うなどの対応が必要になり、そのままでは売却が難しい場合があります。自分の家がどちらの状態にあるかは、売却の進め方を大きく左右します。まずは残債額と、複数社の査定による売却見込み額を照らし合わせて、状態を把握することが大切です。
- アンダーローンは売却代金で完済できる状態
- オーバーローンは残債が売却価格を上回る状態
- どちらの状態かで進め方が変わる
抵当権の抹消について
住宅ローンを組んだ家には、金融機関の抵当権が設定されているのが一般的です。抵当権とは、ローンが返済されない場合に金融機関が家を担保として扱えるようにする権利です。家を売却して買い手に引き渡す際には、この抵当権を抹消しておくことが通常求められます。抵当権の抹消は、ローンを完済することで可能になり、完済のタイミングと売却の引き渡しのタイミングを調整して手続きが行われるのが一般的です。抵当権抹消の登記手続きには費用がかかることもあります。手続きの具体的な流れやタイミングは、金融機関や司法書士が関わって進められます。抵当権の抹消は住宅ローンが残る家の売却で欠かせない手続きのため、詳しくは金融機関や司法書士にご確認ください。
- 抵当権はローンの担保となる権利
- 売却時には抹消が通常求められる
- 完済と引き渡しのタイミングを調整する
任意売却との違い（一般論）
住宅ローンの返済が難しくなった場合に耳にする方法として「任意売却」があります。任意売却は、住宅ローンの返済が困難になり、通常の方法では売却してもローンを完済できない状況で、金融機関の同意を得たうえで売却を行う方法の一般的な呼び方です。これは、返済が滞る前提での特別な進め方であり、返済を続けながら行う通常の売却とは性質が異なります。任意売却は個別の事情や金融機関との交渉が深く関わり、専門的な判断が必要になります。返済が難しい状況にある場合は、早めに金融機関に相談することが大切です。一方、返済を続けられる状況であれば、通常の売却でアンダーローンを目指すのが基本です。自分の状況がどちらに当てはまるかを見極め、適切な方法を選ぶことが重要です。
- 任意売却は返済困難な状況での特別な方法
- 通常の売却とは性質が異なる
- 返済が難しい場合は早めに金融機関へ相談
複数社比較で好条件を探す重要性
住宅ローンが残る家では、少しでも高く売れれば、アンダーローンに近づいたり手元に残る現金が増えたりする可能性があります。そのため、複数社の査定を比較して、より条件の良い売却を目指すことが大切です。1社だけの査定では、その価格が妥当かどうか判断しにくいため、複数社の見立てを比べることで相場観をつかめます。一括査定サイトを使えば、一度の入力で複数社に依頼できます。NTTデータ系のHOME4Uは約2,500社と提携し全国に対応、Speee運営のイエウールは提携2,000社以上で幅広い物件種別を扱います。大手6社が共同運営するすまいValueは都市部に強みがあります。査定額はあくまで見立てであり成約価格を保証しませんが、複数社を比較することで、根拠のある売却計画を立てやすくなります。
- 高く売れれば残債整理に近づく可能性
- 複数社比較で相場観をつかむ
- 査定額は見立てで成約を保証しない
売却前に確認しておきたいこと
住宅ローンが残る家を売る前には、いくつか確認しておきたいことがあります。まず、住宅ローンの残債額を金融機関の残高証明などで正確に把握することです。次に、複数社の査定で売却見込み額を確認し、アンダーローンかオーバーローンかを見極めます。オーバーローンの場合は、不足分をどう補うか、あるいは金融機関にどう相談するかを検討する必要があります。また、抵当権抹消の手続きや費用、売却にかかる諸費用も見込んでおくと、手取り額の見通しが立てやすくなります。これらを整理することで、無理のない売却計画を立てられます。ローンや税務、登記の詳細は個別の状況で変わるため、金融機関や司法書士、税理士など専門家に確認しながら進めると安心です。
- 残債額を正確に把握する
- 査定で売却見込み額を確認する
- 諸費用や手続きを見込んで計画する
この記事で紹介したサービス
ホームフォーユー
完全無料NTTデータグループのNTTデータ・ウィズが運営する、2001年開始の業界初の不動産一括査定サービス。提携約2,500社から最大6社に査定依頼でき、セキュリティ体制を強みとして訴求している。
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