底地（そこち）の売却方法とは？相場の考え方と売却先を解説
1件のサービスを紹介（2026年7月更新）
「底地（そこち）」とは、借地権が設定されている土地について、地主が持つ土地の所有権のことです。借地人に土地を貸して地代収入を得られる一方、自分で自由に使ったり、更地として高値で売却したりすることが難しいという特殊な性質を持っています。相続で底地を引き継いだものの、活用方法が分からず持て余しているという方も少なくありません。この記事では、底地の基本的な考え方から、売却が難しいとされる理由、実際の売却先の選び方まで整理します。
目次
底地とは何か（借地権との関係）
底地は、借地権が設定された土地の「地主側」の権利を指します。借地人（土地を借りて建物を建てている側）が持つ権利が「借地権」、地主が持つ権利が「底地」であり、1つの土地に対して借地権と底地という2つの権利が存在する形になります。地主は借地人から地代を受け取れる一方、借地契約が続く限り、その土地を自由に使ったり、更地として売却したりすることはできません。相続でこうした底地を引き継いだ場合、収益性が低く扱いにくい資産として悩みの種になることがあります。
- 底地は借地権が設定された土地の地主側の権利
- 地主は地代を得られるが土地を自由に使うことはできない
- 相続で底地を引き継ぎ扱いに悩むケースも多い
底地の売却が難しいとされる理由
底地は、購入しても借地人がいる限り自由に使えない、更地に戻すには借地契約の終了や立ち退き交渉が必要になるといった制約があるため、一般の個人や不動産会社にとって購入のメリットが小さく、買い手が限られやすい資産です。そのため、通常の土地に比べて売却の難易度が高く、仲介での売却では時間がかかることも珍しくありません。また、地代収入だけを目的とする買主も市場に一定数いるものの、地代の利回りが低い場合は投資対象として敬遠されやすいという事情もあります。
- 借地人がいる限り自由に使えないため一般の買い手が限られる
- 更地に戻すには借地契約の終了や立ち退き交渉が必要
- 地代利回りが低いと投資対象としても敬遠されやすい
底地の売却方法：借地人への売却と買取業者への売却
底地の売却方法は、主に2つに分けられます。1つは、借地人（土地を借りている側）に底地を買い取ってもらう方法です。借地人にとっては、底地を取得することで完全な所有権（土地・建物とも自分の名義）を得られるメリットがあるため、地主・借地人双方が納得しやすい取引になりやすいとされています。もう1つは、底地の買取を専門に行う不動産会社に売却する方法です。借地人に購入の意思がない場合や、借地人との関係が良好でない場合には、専門業者への売却が現実的な選択肢になります。専門業者は底地・借地権に関する知識や交渉のノウハウを持っていることが多く、地主自身で借地人と交渉するよりもスムーズに進められる場合があります。
- 借地人への売却は双方にメリットがあり交渉がまとまりやすい
- 借地人に購入意思がない場合は専門買取業者への売却が現実的
- 専門業者は底地・借地権特有の交渉ノウハウを持つ
底地の売却相場の考え方
底地の価格は、更地としての土地価格に「底地割合」を掛け合わせて考えるのが一般的な目安です。底地割合は地域や契約内容によって異なりますが、更地価格の1〜3割程度とされることが多く、借地権割合が高いエリアほど底地の評価は低くなる傾向があります。ただし、これはあくまで目安であり、実際の取引価格は借地契約の残存期間や地代の水準、借地人との関係性などによって変動します。正確な相場を知るには、底地・借地権の取引実績がある会社に個別に査定を依頼することが確実です。
- 底地価格は更地価格×底地割合（目安1〜3割程度）で考えることが多い
- 借地権割合が高いエリアほど底地の評価は低くなりやすい
- 正確な相場は底地・借地権の実績がある会社に査定を依頼するのが確実
底地売却に対応するサービスで比較する
底地は借地権と同様に専門性が求められる分野のため、底地・借地権を専門に扱う会社に相談すると、地主・借地人双方にとって現実的な着地点を見つけやすくなります。借地権無料相談ドットコムは、借地権専門の株式会社ハウスクルが運営し、借地権付き建物だけでなく底地についても、無料相談から地主・借地人との代理交渉、売買契約までワンストップで対応しています。不動産取扱累計8,000件という実績があり、底地の売却先を探している地主にとって選択肢の一つになります。一般の不動産会社より底地の取り扱いに慣れている専門会社に相談することで、スムーズな交渉が期待できます。
- 借地権無料相談ドットコムは底地も含めて専門的に対応
- 地主・借地人との代理交渉までワンストップで依頼できる
- 不動産取扱累計8,000件の実績がある
売却前に確認しておきたいポイント
底地の売却を検討する前に、まず借地契約の内容（契約期間・地代の水準・更新条件など）を確認しておきましょう。次に、借地人との関係性や、借地人に底地を買い取る意思があるかどうかを可能な範囲で把握しておくと、その後の交渉方針を立てやすくなります。そのうえで、借地人への売却と専門買取業者への売却のどちらが現実的か、複数の専門サービスに相談しながら比較検討することが大切です。底地は一般の土地売却より専門知識が必要な分野のため、実績のある専門会社への相談を早めに検討することをおすすめします。
- 借地契約の内容（期間・地代・更新条件）を確認しておく
- 借地人との関係性・買い取る意思の有無を把握しておく
- 実績のある専門会社に早めに相談することをおすすめ
この記事で紹介したサービス
借地権無料相談ドットコム
完全無料借地権専門の不動産会社・株式会社ハウスクル（東京都台東区）が運営する借地権付き建物の買取・売却サービス。無料相談から現地調査、査定、地主との代理交渉、売買契約までワンストップで対応し、弁護士・司法書士・税理士とも連携する。不動産取扱累計8,000件、年間256件の実績を持つ。