空き家を売却する方法とは？費用・注意点を解説【2026年】
3件のサービスを紹介（2026年7月更新）
使わなくなった実家や、相続で引き継いだ家を「空き家」のまま抱えている方は増えています。空き家は所有しているだけでも固定資産税や管理の手間がかかり、放置すると建物の劣化や近隣トラブルにつながることもあります。管理が不十分な空き家は「特定空家」に指定される可能性があり、そうなると固定資産税の優遇が外れるなどの不利益が生じる場合があります。こうしたリスクを避けるため、早めに売却を検討する方が少なくありません。空き家の売却では、建物を解体して土地として売るか、現状のまま売るかといった判断や、一定の要件を満たす場合に使える税制上の特例など、通常の売却とは異なる論点があります。この記事では、空き家を売却する際の流れと注意点を、費用や税制の一般論を交えて整理します。何から検討すればよいか、順番に見ていきましょう。
目次
空き家を放置するリスク（特定空家など）
空き家を管理せずに放置すると、さまざまなリスクが生じます。建物は人が住まなくなると傷みが早く進む傾向があり、雨漏りやシロアリ、老朽化などで資産価値が下がることがあります。また、庭木の繁茂やゴミの放置、防犯上の問題などから近隣トラブルにつながる場合もあります。管理が著しく不十分な空き家は、法律に基づき「特定空家」に指定される可能性があり、指定されると固定資産税の住宅用地の特例が受けられなくなるなど、税負担が増える場合があるとされています。放置による負担が積み重なる前に、売却や活用を早めに検討することが、結果的にリスクの軽減につながります。
- 空き家は劣化が早く資産価値が下がりやすい
- 特定空家に指定されると税優遇が外れる場合がある
- 近隣トラブルのリスクもある
解体して売るか、現状のまま売るか
古い建物付きの空き家を売る場合、建物を解体して更地（土地）として売る方法と、建物を残したまま現状で売る方法があります。解体して更地にすると買い手が土地活用をイメージしやすくなる一方、解体費用がかかり、更地にすると固定資産税の住宅用地の特例が外れて税負担が変わる場合があります。逆に現状渡しでは解体費用を抑えられますが、買い手が限られることもあります。どちらが適しているかは、建物の状態、立地、買い手のニーズによって異なります。解体費用や税負担、売れやすさを総合的に比較して判断することが大切です。判断に迷う場合は、複数の不動産会社に相談し、それぞれの見立てを聞くとよいでしょう。
- 解体すると買い手はつきやすいが費用がかかる
- 更地にすると税負担が変わる場合がある
- 建物の状態や立地で最適解は変わる
空き家売却にかかる費用の目安
空き家の売却には、いくつかの費用が関わります。代表的なのは、売却が成立した際に不動産会社へ支払う仲介手数料です。ほかにも、売買契約書に貼る印紙税、抵当権が残っている場合の抹消登記費用、相続登記が必要な場合の登記費用などがかかることがあります。建物を解体して売る場合は解体費用も加わります。さらに、売却で利益が出た場合には譲渡所得税が関わる可能性もあります。これらの費用は物件の状況や地域によって変わるため、事前に見積もりを取り、手取り額の見通しを立てておくことが重要です。費用の詳細や税務の扱いは、不動産会社や税理士、司法書士に確認しながら進めるとよいでしょう。
- 仲介手数料・印紙税・登記費用などがかかる
- 解体する場合は解体費用も加わる
- 手取り額の見通しを事前に立てる
3,000万円特別控除など税制の一般論
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特別控除の制度が設けられています。また、相続した空き家についても、一定の要件を満たす場合に譲渡所得の特別控除が適用できる制度があるとされています。これらの特例は、建物の建築年や耐震性、売却の期限、居住や利用の状況など、細かな要件が定められており、個別の物件で適用できるかどうかが変わります。要件を満たすかどうかの判断や具体的な税額の計算は複雑なため、自己判断で結論を出さず、詳しくは税理士にご確認ください。特例を使えるかどうかで手取り額が変わることもあるため、早めの確認が有効です。
- 居住用財産には3,000万円特別控除の制度がある
- 相続空き家にも特別控除の制度がある
- 適用要件は細かく専門家への確認が必要
空き家に強いサービスで会社を比較する
空き家は、立地や状態によって扱える不動産会社が限られることがあります。特に築古物件や訳あり物件では、対応実績のある会社を見つけることが大切です。イエカツは相続・訳あり物件（共有持分・借地権・底地・再建築不可）への対応を掲げ、弁護士の無料相談も用意しています。老舗のイエイ（2008年開始、じげん運営）は全国対応で幅広く会社を比較できます。NTTデータ系のHOME4Uは約2,500社と提携し、全国に対応しています。一括査定サイトを使えば、一度の入力で複数社に相談でき、それぞれの見立てや対応方針を比較できます。空き家の状況を正確に伝え、対応可能な会社を探すことが売却への近道です。
- 築古・訳あり物件は対応実績のある会社が重要
- イエカツは訳あり物件対応・弁護士無料相談あり
- 複数社比較で対応方針を見比べる
売却前にやっておきたい準備
空き家をスムーズに売却するには、事前の準備が役立ちます。まず、権利関係を確認し、相続が発生している場合は相続登記を済ませておく必要があります。次に、境界が不明確な場合は測量が必要になることもあるため、隣地との境界を確認しておくと安心です。室内に残された家財（残置物）がある場合は、処分の方法や費用も検討しておきましょう。長く放置していた空き家では、最低限の掃除や換気を行うだけでも印象が変わります。これらの準備を整えておくと、査定や売却活動が円滑に進みやすくなります。必要な手続きは物件の状況によって異なるため、不動産会社や専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。
- 相続登記など権利関係を先に整理する
- 境界の確認や残置物の処分を検討
- 掃除・換気で印象が変わる
この記事で紹介したサービス
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